Die Langzeitmiete in Spanien, so auch in der gesamten Region Valencia, unterliegt klaren gesetzlichen Regelungen, die sowohl Mieter als auch Vermieter beachten sollten. Von der Mietdauer und den automatischen Vertragsverlängerungen über Kaution und Nebenkosten bis hin zu Kündigungsfristen und Mieterrechten gibt es zahlreiche Aspekte, die eine gut informierte Entscheidung erfordern. Besonders wichtig sind die gesetzlichen Schutzmechanismen, etwa begrenzte Mieterhöhungen, verpflichtende Kautionshinterlegung und klare Vorgaben zur Vertragsauflösung. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wesentlichen Bestimmungen und praktischen Hinweise, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und eine transparente Mietvereinbarung zu gewährleisten.
Quick Facts zur Langzeitmiete in Spanien
- Mietvertragsdauer: Ein Jahr mit automatischer Verlängerung bis zu fünf Jahren (private Vermieter) bzw. sieben Jahren (juristische Personen)
- Kaution: Eine Monatsmiete (gesetzlich) + max. zwei zusätzliche Monatsmieten als Garantie
- Mieterhöhung: Jährliche Anpassung basierend auf dem Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023. Bei Verträgen vor dem 26. Mai gilt weiterhin eine Anpassung nach Verbraucherpreisindex (IPC)
- Nebenkosten: Verbrauchskosten zahlt der Mieter, Gemeinschaftskosten meist der Vermieter
- Kündigungsfrist: 30 Tage nach sechs Monaten Mietdauer; Sonderregelungen für Vermieter
- Maklergebühren: Seit Mai 2023 trägt der Vermieter alle Makler- und Vertragskosten
- Dokumente: DNI/NIE/Pass, Solvenznachweis (z.B. aktueller Arbeitsvertrag, letzten Gehaltsabrechnungen, Bürgschaft, Bankgarantie), eventuell vorherige Mietreferenzen
Langzeitmiete in Spanien: Rechtliche Aspekte
Mietvertrag: Fristen und mögliche Mieterhöhungen bei Langzeitmieten in Spanien
In Spanien regelt die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) das Mietrecht bei Langzeitmieten. Ein Standard-Mietvertrag für Wohnraum wird meist auf ein Jahr befristet, verlängert sich jedoch automatisch bis zu fünf Jahre (bei privaten Vermietern) beziehungsweise bis zu sieben Jahre (bei juristischen Personen wie Firmen als Vermieter), sofern der Mieter nicht kündigt. Nach Ablauf dieser Frist kann er optional noch bis zu drei weitere Jahre verlängert werden, falls keine Partei kündigt. Die Vertragsbedingungen sollten schriftlich festgehalten werden – mündliche Mietverträge sind zwar bislang legal, aber riskant.
Üblich ist außerdem eine Klausel zur jährlichen Mietanpassung, beziehungsweise Mieterhöhung. Fehlt eine entsprechende Anpassungsklausel im Mietvertrag, darf der Vermieter keine Erhöhung verlangen. Die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung in Spanien haben sich kürzlich geändert. Seit Januar 2025 gilt ein neuer Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), der die jährliche Anpassung der Mieten regelt und monatlich vom INE aktualisiert wird. Die jährlichen Mietanpassung müssen auf dem IRAV des Vormonats basieren, beispielsweise für eine im März 2024 begonnene Miete gilt der IRAV-Wert vom Februar 2025. Der IRAV gilt ausschließlich für Mietverträge, die nach dem 25. Mai 2023 abgeschlossen wurden. Für ältere Verträge bleibt der Verbraucherpreisindex (IPC) maßgeblich. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Valencia, Barcelona) gelten zusätzlich Mietpreisbremsen (max. 3 Prozent pro Jahr).
Tipp: Das spanische Wohnungsbauministerium stellt einen digitalen Online-Rechner zur Berechnung der maximalen Mieterhöhung bereit.
Kaution (Fianza) bei Langzeitmieten
Laut Gesetz (Art. 36 LAU) ist bei Wohnraum eine Monatsmiete als Kaution obligatorisch. Zusätzlich können die Parteien weitere Sicherheiten vereinbaren, um die Erfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen durch den Mieter zu gewährleisten. Für Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren (bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) darf der Wert dieser zusätzlichen Sicherheiten jedoch zwei Monatsmieten nicht überschreiten. Das bedeutet, dass insgesamt maximal drei Monatsmieten als Sicherheitsleistung verlangt werden können: eine Monatsmiete als obligatorische Kaution und bis zu zwei weitere Monatsmieten als zusätzliche Sicherheiten. Diese können in Form von Vorauszahlungen, Bankbürgschaften oder anderen Garantien erfolgen. Es ist jedoch ratsam, dass solche Vereinbarungen klar und schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution innerhalb von 15 Arbeitstagen nach Vertragsunterzeichnung bei der zuständigen Stelle der jeweiligen autonomen Gemeinschaft zu hinterlegen. In der Region Valencia ist dies die Generalitat Valenciana (Finanzministerium). Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung Anspruch auf Rückerstattung innerhalb von einem Monat nach Schlüsselabgabe. Bei Verzögerungen können Verzugszinsen anfallen.
Mietrechte und -pflichten
Mieter haben das Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und Privatsphäre – der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Zustimmung betreten. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, umfangreiche Reparaturen zur Erhaltung der Bewohnbarkeit (z.B. kaputte Boiler, undichte Dächer, strukturelle Mängel) durchzuführen und darf dafür die Miete nicht erhöhen. Kleinere Reparaturen wie defekte Glühbirnen, verstopfter Abfluss und kleiner Verschleiß muss hingegen der Mieter übernehmen. Im Zweifel sollte man Schäden dem Vermieter sofort melden, damit geklärt wird, wer die Kosten trägt. Es empfiehlt sich, im Mietvertrag festzuhalten, welche Art von Schäden oder Wartung vom Mieter zu tragen sind (häufig werden Bagatellgrenzen vereinbart, z.B. alle Reparaturen unter 150 Euro zahlt der Mieter).
Der Mieter muss die Miete pünktlich zahlen (üblich innerhalb der ersten sieben Tage des Monats) und die Wohnung pfleglich behandeln. Haustiere oder Rauchen in der Wohnung sind erlaubt, sofern es der Vertrag nicht einschränkt. Vertragsklauseln, die die gesetzlichen Mindestrechte des Mieters aushebeln (z.B. sehr kurze Kündigungsfristen oder überhöhte Kaution), sind unwirksam.
Kündigungsfristen bei Langzeitmieten
Mieter können den Vertrag nach mindestens sechs Monaten jederzeit kündigen, mit 30 Tagen Vorlauf. Verlässt der Mieter vor Ablauf der ersten sechs Monate die Wohnung, kann der Vermieter eine Entschädigung verlangen (z.B. die Miete für den gesamten verbleibenden Zeitraum bis zum Ende der sechs-Monats-Frist). Wurde im Vertrag eine Auszugsentschädigung vereinbart, muss der Mieter bei vorzeitiger Kündigung nach sechs Monaten ggf. eine Abfindung von etwa eine Monatsmiete pro verbleibendem Jahr zahlen (anteilig berechnet, Beispiel: Bei 1,5 verbleibenden Jahren → 1,5 Monatsmieten Entschädigung).
Möchte der Mieter zum Ende einer Vertragsperiode (z.B. nach einem Jahr) ausziehen, muss er spätestens 30 Tage vor Vertragsende schriftlich kündigen, sonst verlängert sich der Vertrag automatisch. Vermieter können den Mietvertrag innerhalb der Fünf-Jahres-Laufzeit nur in Ausnahmefällen kündigen, z.B. wenn Eigenbedarf für sich oder nahe Familienangehörige besteht. Diese Möglichkeit muss im Vertrag vorgesehen sein und ist erst nach Ablauf des ersten Jahres zulässig. Der Vermieter muss dabei eine Frist von zwei Monaten einhalten und den Bedarf nachweisen. Ansonsten kann der Vermieter regulär erst zum Ende der fünf- (bzw. sieben-)Jahresfrist kündigen, mit vier Monaten Vorankündigung. Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen (z.B. Mietrückständen ab zwei Monaten oder schweren Schäden) kann eine fristlose Kündigung oder unter Umständen gar eine Räumungsklage eingeleitet werden.
Langzeitmiete in Spanien: Wie werden die Nebenkosten geregelt?
Wie sieht es mit der Nebenkostenregelung bei Langzeitmieten in Spanien aus? Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Vermieter Gemeindekosten und Steuern, der Mieter die Verbrauchskosten – Details sollten im Vertrag festgehalten sein. Seit 2023 schreibt das spanische Wohnrecht zudem vor, dass Maklergebühren und Vertragsabschlusskosten vom Vermieter getragen werden müssen. Neben der Kaltmiete sollten Mieter die üblichen Nebenkosten einkalkulieren. In Spanien werden viele Kosten nicht pauschal mit der Miete abgedeckt, sondern separat abgerechnet, wie Strom, Wasser, Gas und Internet. Die Versorgungskosten zahlt in der Regel der Mieter direkt an die Anbieter. Gas ist nur relevant, falls die Wohnung über einen Gasanschluss (für Warmwasser/Heizung) verfügt – auch diese Kosten trägt der Mieter. Internet und Telefon muss der Mieter selbst beauftragen und bezahlen. Beim Einzug sollte der Stand der Zähler erfasst und die Verträge auf den Mieter umgeschrieben werden; der Vermieter ist verpflichtet, hierbei mitzuwirken.
Für Mehrfamilienhäuser fallen Gebühren für Gemeinschaftsdienste an – z.B. Treppenhausreinigung, Aufzug, Garten, Hausmeister, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen. Diese „gastos de comunidad“ werden normalerweise vom Eigentümer bezahlt. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter sie übernimmt. Ist dies der Fall, muss die Höhe und Verteilung vertraglich klar geregelt sein. Oft sind Inserate entsprechend gekennzeichnet (etwa „Comunidad incluida“ bedeutet, dass das Hausgeld in der Miete enthalten ist). Die Höhe des Hausgelds variiert je nach Gebäude (für eine durchschnittliche Wohnung in Valencia vielleicht zwischen 20 € und 100 € im Monat). Klären Sie mit dem Vermieter, ob und welche Gemeinschaftskosten zusätzlich zur Miete anfallen.
Wer kommt für lokale Steuern und Abgaben auf? Mieter oder Vermieter?
Die jährliche Grundsteuer (IBI) in Spanien sowie eine kommunale Müllabfuhrgebühr erhebt die Stadt von Eigentümern. Im Normalfall zahlt diese der Vermieter. Allerdings, falls im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, könnten solche Abgaben auf den Mieter umgelegt werden – dies ist bei Wohnraummiete jedoch unüblich. Ebenso trägt der Vermieter normalerweise die Kosten für eine Gebäudeversicherung. Der Mieter muss sich um diese Posten also meist nicht kümmern, sollte aber im Vertrag darauf achten, dass keine versteckten Klauseln ihn damit belasten.
