Ab dem 1. Januar 2030 gelten in Spanien neue Richtlinien für alle Immobilien, die verkauft oder vermietet werden. Grund dafür ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD – „Energy Performance of Buildings Directive“, EU 2024/1275). Sie ist am 28. Mai in Kraft getreten. Diese Richtlinie verpflichtet alle Mitgliedstaaten der EU, bis Mai 2026 verbindliche Mindeststandards für die Energieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht umzusetzen. Für Immobilienbesitzer in Spanien und in der gesamten EU bedeutet das: Ab 2030 ist mindestens die Energieeffizienzklasse E vorgeschrieben. Ab 2033 gilt sogar Klasse D. Daher sollten sich alle Eigentümer jetzt mit den Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ab 2030 beschäftigen.
Sanierungspflicht für Eigentümer – Konsequenzen der EU-Gebäuderichtlinie EPBD in Spanien
Mit der Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie EPBD entsteht in Spanien eine faktische Sanierungspflicht für viele Wohngebäude. Zwar existiert keine generelle Pflicht, dennoch müssen Eigentümer beim Immobilienverkauf oder Vermietung, die geforderte Energieeffizienzklasse einhalten. Konkret bedeutet dies:
- Ab 2030: Energieeffizienzklasse E
- Ab 2033: Energieeffizienzklasse D
Ohne Einhaltung dieser Mindeststandards ist ein Verkauf oder eine Neuvermietung in der Regel nicht möglich. Eigentümer sollten daher rechtzeitig Sanierungsmaßnahmen einplanen, insbesondere wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle erneuert werden. In solchen Fällen müssen die betroffenen Bauteile (z. B. Dämmung, Fenster, Dach, Heizungsanlage) aktuellen Energieeffizienzstandards entsprechen. Ausnahmen gelten bei technisch oder wirtschaftlich unmöglichen Maßnahmen, so bei denkmalgeschützten Gebäuden.
Auswirkungen der EU-Gebäuderichtlinie EPBD auf Immobilien in Spanien
Die neuen EU-Vorgaben stellen für zahlreiche Eigentümer eine organisatorische und finanzielle Herausforderung dar. Gerade ältere Immobilien weisen oft erhebliche Mängel in der Dämmung und Energieeffizienz auf.
Energieausweis (certificado de eficiencia energética) für Immobilien ist Pflicht
Seit dem 1. Juni 2013 sind Eigentümer von Immobilien in Spanien verpflichtet, beim Verkauf oder bei der Neuvermietung einen gültigen Energieausweis (certificado de eficiencia energética – kurz: CEE) vorzulegen. Dies gilt für nahezu alle Immobilien, unabhängig vom Baujahr, mit wenigen Ausnahmen (z. B. denkmalgeschützte Objekte). Der CEE hat eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren und klassifiziert Immobilien von A (höchste Effizienz) bis G (niedrigste Effizienz). Berücksichtigt werden dabei Faktoren wie Stromverbrauch, Heizungs- und Kühlsysteme und Wärmedämmung.
Instandhaltung und Inspektionen älterer Immobilien
Immobilienbesitzer in Spanien müssen ihre Gebäude in einem angemessenen Zustand erhalten. Gemäß Gesetz 8/2013 müssen Gebäude, die älter als 50 Jahre sind, innerhalb von fünf Jahren nach Erreichen dieser Altersgrenze einer technischen Überprüfung unterzogen werden. Bewertet werden der allgemeine Erhaltungszustand, Zugänglichkeit und Energiezertifikat der Immobilie. Danach wird ein Gebäude-Evaluierungsbericht (IEE – „Informe de Evaluación del Edificio“) erstellt, der für einen Zeitraum von zehn Jahren gültig ist. Werden Mängel festgestellt, ist der Eigentümer verpflichtet, entsprechende Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Energieeffizienzanforderungen für Neubauten und Renovierungen
Die energetischen Vorgaben für Neubauten und umfangreiche Renovierungen regelt in Spanien der Technische Baucode (CTE – „Código Técnico de Edificación“). Hier sind beispielsweise bestimmte Grenzwerte für den Primärenergieverbrauch je nach Klimazone festgelegt. Darüber hinaus müssen Neubauten in Spanien den Standard für Nahezu-Null-Energiegebäude erfüllen, was in der Praxis meist umfassende Dämm- und Heiz-Kühl-Konzepte erfordert.
Fazit – Vorbereitung auf die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ab 2030
Die „EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ab 2030“ wird für viele Immobilien in Spanien zum entscheidenden Faktor, wenn es um Verkauf oder Vermietung geht. Faktisch ergibt sich daraus eine Sanierungspflicht für viele Bestandsgebäude, da Immobilien, die nicht mindestens Energieeffizienzklasse E (ab 2033: Klasse D) erreichen, nicht mehr vermietet oder verkauft werden können. Laut der Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) liegt das Durchschnittsalter spanischer Gebäude bei 43,5 Jahren; dementsprechend sind die meisten Immobilien technisch nicht auf aktuelle Standards ausgerichtet. Eigentümer sollten sich daher frühzeitig über die benötigten Sanierungsmaßnahmen informieren, Angebote von Fachfirmen einholen und gegebenenfalls staatliche Förderprogramme in Anspruch nehmen. Auf diese Weise können sie sicherstellen, dass ihre Immobilien in Spanien den Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ab 2030 gerecht werden und somit wertstabil bleiben.
