Der Immobilienverkauf in Spanien bringt für Verkäufer eine Reihe von steuerlichen Pflichten und Besonderheiten mit sich. Insbesondere für Nicht-Residenten gelten dabei bestimmte Vorgaben, die unbedingt zu beachten sind. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Steuern und Pflichten, damit Sie Ihren Immobilienverkauf in Spanien optimal vorbereiten können.
Immobilienverkauf in Spanien: Überblick über die wichtigsten Steuern
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)
- Erhebung auf Gemeindeebene: Die Plusvalía Municipal wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erhoben und ist im gesamten Land üblich.
- Besteuerungsgrundlage: Der Wertzuwachs des Grundstücks während der Besitzzeit. Gebäude selbst werden in dieser Steuer nicht berücksichtigt.
- Berechnung & Höhe: Sie variiert je nach Besitzdauer und lokalen Steuersätzen. Seit 2022 existieren zwei Berechnungsmodelle. Die Gemeinde muss das für den Verkäufer günstigere Modell anwenden.
- Verhandlungssache: Häufig wird die Übernahme oder Aufteilung der Plusvalía bereits im Kaufvertrag geregelt, da sie die Marge des Verkäufers beeinflussen kann.
Tipp: Prüfen Sie frühzeitig, wie hoch die Plusvalía ausfallen könnte. Jede Gemeinde hat eigene Steuersätze und Berechnungsfaktoren.
Gewinnsteuer (Kapitalertragssteuer) bei einem Immobilienverkauf in Spanien
Kapitalertragssteuer für spanische Steuerresidenten
- Progressive Steuersätze: Für in Spanien steuerlich Ansässige gelten gestaffelte Sätze zwischen 19 bis 28 Prozent je nach Höhe des Gewinns. Allerdings wurde der Spitzensteuersatz ab 300.000 Euro für Residenten ab dem 1. Januar 2025 von 28 auf 30 Prozent erhöht. Es ist wichtig zu beachten, dass die Kapitalertragsteuer in Spanien Bestandteil der jährlichen Einkommensteuer (IRPF) per Modelo 100 ist, die jeweils bis Ende Juni des Folgejahres deklariert werden muss.
- Berechnung des Gewinns: Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis (inkl. nachweisbarer Erwerbs-, Bau- und Modernisierungskosten) und dem aktuellen Verkaufspreis.
- Steuerbefreiung bei Reinvestition: Unter bestimmten Bedingungen können Residenten eine Reduzierung oder sogar Befreiung von der Kapitalertragssteuer erreichen, wenn sie den Erlös in ihre neue Hauptwohnung reinvestieren.
- Besonderer Fall (Ü65): Wer über 65 Jahre alt ist und seinen Hauptwohnsitz verkauft, kann in vielen Fällen auf die Besteuerung des Veräußerungsgewinns verzichten (bitte prüfen Sie die genauen Voraussetzungen mit einem Steuerberater).
Kapitalertragssteuer für Nicht-Residenten
- Einheitlicher Steuersatz: Für EU-/EWR-Bürger ohne spanischen Steuerwohnsitz gilt in der Regel ein Steuersatz von 19 Prozent auf den erzielten Veräußerungsgewinn – das gilt auch für Schweizer Bürger.
- 3 %-Einbehalt (Retención): Beim notariellen Verkauf ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises als Steuervorauszahlung an das spanische Finanzamt abzuführen.
- Steuererklärung (Formular/Modelo 210): Nicht-Residenten müssen den Verkaufsgewinn innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel drei bis vier Monate nach der Beurkundung) deklarieren. Liegt die tatsächliche Steuerschuld unter den einbehaltenen drei Prozent, können Sie eine Rückerstattung beantragen.
- Reinvestitionsbefreiung: Anders als bei Residenten ist die Befreiung durch Reinvestition in den Hauptwohnsitz für Nicht-Residenten normalerweise nicht möglich.
Merke: Wenn ein Nicht-Resident eine in Spanien gelegene Immobilie verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer einzubehalten.
Strategien zur Steueroptimierung beim Immobilienverkauf in Spanien
Es gibt legitime Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren:
- Nachweisbarer Kostenabzug: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren), Verkaufsnebenkosten (Maklergebühr, Plusvalía), sowie Modernisierungs- und Sanierungskosten (Mejoras) reduzieren den zu versteuernden Gewinn.
- Rechnungen sammeln: Heben Sie alle Belege seit dem Zeitpunkt des Kaufs auf, um die Bemessungsgrundlage für die Gewinnsteuer zu senken.
- Sonderfälle bei Residenten: Für in Spanien steuerlich Ansässige kann die Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz oder besondere Altersregelungen (Ü65) erhebliche Steuervorteile bringen.
Professionelle Unterstützung beim Verkaufsprozess
Anwalt (Abogado)
Die Beauftragung eines spezialisierten Anwalts ist besonders für Nicht-Residenten empfehlenswert:
- Ein unabhängiger Anwalt ist besonders für Nicht-Residenten eine wichtige Hilfe, da er alle erforderlichen Dokumente prüft, den Prozess begleitet und mögliche rechtliche Risiken minimiert.
- Die Anwaltskosten sind in der Regel als Verkaufskosten abziehbar.
Immobilienmakler (Agente inmobiliario)
Die Beauftragung eines Immobilienmaklers kann den Verkaufsprozess erleichtern:
- Übliche Provision: Zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufspreises, meist zahlt der Verkäufer diese Gebühr.
- Mehrwert: Ein guter Makler verfügt über ein Netzwerk potenzieller Käufer und kann die Vermarktung, Preisfindung und Käuferauswahl professionell abwickeln.
Steuerberater (Gestor oder Asesor Fiscal)
Ein auf spanisches Steuerrecht spezialisierter Steuerberater kann insbesondere bei komplexeren Fällen hilfreich sein:
- Optimale Steuerplanung: Ein spezialisierter Steuerberater kann helfen, die Kapitalertragssteuer korrekt zu berechnen und mögliche Steuervergünstigungen zu nutzen.
- Komplexe Fälle: Bei hohen Gewinnen oder ungeklärten Aspekten (z. B. Erbschaft im Ausland) sorgt ein Fachmann für rechtskonforme Abwicklung und Minimierung von Risiken.
Die Investition in Anwalt, Makler und Steuerberater zahlt sich in Form eines reibungsloseren Verkaufsprozesses und Vermeidung teurer Fehler meist schnell aus.
Fazit zum Immobilienverkauf in Spanien
Ob Sie Resident oder Nicht-Resident sind: Die korrekte Handhabung der steuerlichen Aspekte ist beim Immobilienverkauf in Spanien von entscheidender Bedeutung.
- Residenten profitieren von teils reduzierten Steuersätzen und Reinvestitionsmöglichkeiten (Hauptwohnsitz).
- Nicht-Residenten sollten vor allem den 3 %-Einbehalt und den oft höheren Steuersatz genau im Blick behalten.
Durch frühzeitige Planung, sorgfältiges Belege-Sammeln und die Hinzuziehung kompetenter Experten (Anwalt, Makler, Steuerberater) lassen sich nicht nur rechtliche Fallstricke umgehen, sondern auch beachtliche Steuervorteile erzielen. Somit sichern Sie sich einen reibungslosen Verkauf und vermeiden unangenehme Überraschungen bei der Steuer.
