Ein Haus oder eine Wohnung in der Region Valencia zu kaufen, ist für viele ein Traum – doch der Immobilienkauf in Spanien folgt anderen Regeln als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Von der Finanzierung über rechtliche Prüfungen bis hin zur Eigentumsübertragung gibt es wichtige Schritte, die Sie kennen sollten, um Fallstricke und unerwartete Kosten zu vermeiden. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung führt Sie durch den gesamten Kaufprozess und zeigt, worauf Sie achten müssen, damit Ihr Immobilienkauf in Valencia sicher und erfolgreich verläuft.
Schritt 1: Vorbereitung für den Immobilienkauf in Valencia
Budget und Finanzierung der Wunsch-Immobilie
Legen Sie Ihren finanziellen Rahmen fest. Bedenken Sie, dass zum Kaufpreis noch Nebenkosten von rund 10–13 Prozent (Steuern, Notar, etc.) hinzukommen. Planen Sie also genügend Eigenkapital ein, um Kaufpreis plus Nebenkosten stemmen zu können. Finanzierungsoptionen: Prüfen Sie Ihre Finanzierung. Spanische Banken finanzieren für Ausländer meist nur 60–70 Prozent des Immobilienwertes. Klären Sie frühzeitig, ob Sie einen Kredit in Spanien oder im Heimatland aufnehmen. Eröffnen Sie bei Bedarf ein spanisches Bankkonto für die Abwicklung (viele laufende Kosten wie Strom/Steuer werden darüber beglichen). Beachten Sie, dass Nicht-Residenten eine spanische Steuernummer (NIE) benötigen – ohne NIE kann der Notar den Kauf nicht beurkunden. Beantragen Sie die NIE-Nummer daher rechtzeitig vor Abschluss.
Auswahl der Region und Lage
Die Region Valencia umfasst abwechslungsreiche Gegenden – von der Stadt Valencia über die Küste (Costa Blanca) bis ins Inland. Recherchieren Sie die Standortfaktoren: Preisniveau, Infrastruktur, Klima und Lebenshaltung im jeweiligen Gebiet. Immobilienpreise variieren stark: So lag z.B. Ende 2024 der durchschnittliche Angebotspreis in der Comunidad Valenciana bei etwa 2.324 Euro/m² – mit deutlich steigender Tendenz im Jahresverlauf. Innerhalb der Region gibt es Unterschiede: Stadtlagen und Küstenorte sind teurer als ländliche Gebiete. Passen Sie Ihre Regionwahl Ihrem Budget und Ihren Anforderungen (z.B. Meerblick, Anbindung, Umfeld) und auch Ihren Wünschen an.
Schritt 2: Immobiliensuche in der Region Valencia
Makler einschalten und online recherchieren
In Spanien ist es üblich, einen lokalen Immobilienmakler (Agente Inmobiliario) zu nutzen. Ein guter Makler kennt den Markt in Valencia, berät Sie zu passenden Gegenden und Objekten und organisiert Besichtigungen. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer in Spanien – in der Region Valencia kann jedoch eine Doppelprovision auftreten, bei der sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Prozentteil zahlen. Recherchieren Sie zusätzlich selbst auf Immobilienportalen. Beliebte Websites in Spanien sind z.B. Idealista, Fotocasa und Piso.com. Beachten Sie aber, dass online-Angebote manchmal nicht tagesaktuell sind – ein Makler vor Ort hat oft die neuesten Infos.
Besichtigung der Immobilie vor Ort
Planen Sie Besichtigungsreisen nach Valencia, um die Immobilien persönlich in Augenschein zu nehmen. Vor Ort können Sie Lage und Umgebung prüfen, den Zustand der Immobilie begutachten und eventuelle Mängel erkennen. Machen Sie möglichst mehrfache Besuche (zu verschiedenen Tageszeiten) und scheuen Sie sich nicht, gezielt Fragen zu stellen (Baujahr, Renovierungen, Nachbarschaft, Gemeinschaftskosten etc.). Ziehen Sie bei Bedarf einen Bausachverständigen hinzu, um den baulichen Zustand zu prüfen – so vermeiden Sie böse Überraschungen.
Schritt 3: Prüfung und Check der Immobilie vor dem Kauf
Anwalt hinzuziehen
Es empfiehlt sich frühzeitig einen unabhängigen Rechtsanwalt (Abogado) zu beauftragen, der auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist. Dieser prüft alle Unterlagen, berät Sie in rechtlichen und steuerlichen Fragen und stellt sicher, dass Ihr Kaufvertrag korrekt und zu Ihrem Schutz aufgesetzt wird. Idealerweise spricht der Anwalt auch Deutsch oder Englisch, um die Kommunikation zu erleichtern. Die Anwaltskosten betragen meist etwa 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises (je nach Vereinbarung), sind aber gut investiert, um Risiken zu minimieren. Lassen Sie durch Ihren Anwalt eine aktuelle Nota Simple (aktueller Grundbuchauszug) beim spanischen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) einholen. Dieses Dokument informiert über den rechtlichen Status der Immobilie: Es bestätigt den Eigentümer, die Grundstücksgröße und weist eventuelle Lasten oder Schulden aus (etwa Hypotheken, Pfandrechte oder Embargos). Die Nota Simple sollte bei Kauf nicht älter als etwa ein Monat sein, um sicherzustellen, dass es keine neuen Einträge gibt. Fragen Sie den Verkäufer auch nach einer Bescheinigung über gezahlte Gemeindesteuern (IBI) und Umlagen: Unbezahlte Grundsteuer oder Schulden bei der Eigentümergemeinschaft können nämlich den neuen Eigentümer belasten.
Lassen Sie prüfen, ob die Immobilie alle nötigen Lizenzen hat. Gerade bei ländlichen Objekten oder Umbauten gilt es zu klären, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad / Licencia de segunda ocupación) vorliegt und ob An- oder Umbauten legalisiert sind. Ihr Anwalt kann bei der Gemeinde Bauakten einsehen und sicherstellen, dass keine illegalen Erweiterungen oder Behördenschreiben (z.B. anstehende Abrisse, Strafen) vorliegen. So wird gewährleistet, dass Sie ein rechtlich einwandfreies Objekt erwerben.
Schritt 4: Einleitung zum Kauf der Immobilie
Reservierung der Immobilie – Vorvertrag und Anzahlung
In Spanien wird bei Immobilienkäufen häufig verhandelt – bieten Sie also nicht sofort den vollen Angebotspreis, sofern die Marktlage Verhandlungsspielraum zulässt. Ist man sich einig, sollten Preis, Zahlungsbedingungen und der anvisierte Zeitplan (bis Notartermin) grundsätzlich feststehen. Es folgt dann meist eine Reservierungsphase, um den Deal zu sichern. Üblich ist ein kurzer Vorvertrag, um die Immobilie bis zum Abschluss des Hauptvertrags vom Markt zu nehmen. Dabei wird eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet und eine Anzahlung (señal) geleistet. Diese Reservierungsanzahlung beträgt oft zwischen 3.000 und 6.000 Euro, abhängig vom Immobilienwert. Im Vertrag werden Objekt, Preis und Frist für den Abschluss des Kaufvertrags festgehalten. Mit Unterzeichnung verpflichten sich beide Seiten, den Verkauf durchzuführen. Wichtig: Zahlen Sie die Reservierungsgebühr niemals in bar an unbekannte Dritte, sondern möglichst auf ein Treuhandkonto Ihres Anwalts oder des Maklerbüros und beachten Sie, dass die Reservierungsgebühr oft nicht rückzahlbar ist, wenn der Käufer grundlos abspringt – sie dient dann als eine Art Entschädigungsgebühr für den Verkäufer.
Kauf-Vorvertrag: Die Arras-Phase in Spanien
Nach der Reservierung hat man typischerweise einige Wochen Zeit, um die Finanzierung endgültig zu klären und die Vertragsbedingungen auszuhandeln. In dieser Zeit führt der Anwalt die finale Due Diligence durch, also eine endgültige, sorgfältige Prüfung aller rechtlichen, finanziellen und technischen Aspekte der Immobilie vor dem Kaufabschluss. Sobald alles in Ordnung ist, wird zum nächsten Schritt, dem Arras-Kaufvertrag, übergegangen. Der Arras-Vertrag (Contrato de Arras) ist der privatschriftliche Kaufvorvertrag, der den Immobilienkauf in Spanien, bzw. in der Region Valencia verbindlich festschreibt. Er enthält die Bedingungen des Kaufes und regelt insbesondere die Anzahlung sowie Rücktrittsfolgen. Die zuvor gezahlte Reservierungsgebühr wird in der Regel auf die Anzahlung angerechnet. Der Arras-Vertrag ist bindend, aber noch keine Eigentumsübertragung. Empfehlenswert ist es schon im Arras-Vertrag den Notartermin (Datum und Notariat) festzulegen, oder zumindest die Frist, bis wann dieser erfolgen muss. Meistens einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen bestimmten Notar in der Region. Den Notartermin kann Ihr Anwalt oder Makler koordinieren.
Schritt 5: Eigentumsübertragung der Immobilie beim Notar
Eigentumsübertragung beim Notar – Escritura de Compraventa
Der entscheidende Schritt beim Immobilienkauf in Valencia, die Eigentumsübergang, ist die Beurkundung beim Notar. In Spanien muss der Immobilienkauf zwingend öffentlich beurkundet werden, um ins Grundbuch eingetragen zu werden. Sobald der Notartermin feststeht, bereitet der Notar die Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) vor. Dafür benötigt er alle relevanten Unterlagen (Identitätsnachweise, NIE-Nummern, aktuelle Grundbuchauszüge, Energiezertifikat, ggf. Finanzierungspapiere). Falls der Käufer eine Hypothek aufnimmt, wird oft zuerst der Darlehensvertrag beim Notar unterzeichnet (Hipoteca), direkt anschließend der Kaufvertrag. Beim Termin liest der Notar den Kaufvertrag (Escritura) beiden Parteien vor – in Spanisch. Verstehen Sie kein Spanisch, haben Sie Anrecht auf einen vereidigten Übersetzer oder eine zweisprachige Urkunde. Beide Parteien (oder bevollmächtigte Vertreter) unterschreiben dann vor dem Notar. Üblicherweise übergibt der Käufer dem Verkäufer bankbestätigte (Verrechnung-)Schecks in Höhe des noch offenen Kaufbetrags (Kaufpreis minus bereits geleisteter Anzahlungen). Im Gegenzug übergibt der Verkäufer dem Käufer die Schlüssel der Immobilie – damit geht faktisch der Besitz über. Der Notar bestätigt in der Urkunde den Erhalt dieser Zahlungen.
Mitteilung ans Grundbuchamt und Bezahlung der Kosten, Gebühren und Steuer
Mit Unterzeichnung der Escritura ist der Eigentumswechsel rechtlich vollzogen. Der Notar meldet elektronisch sofort eine Mitteilung ans Grundbuchamt (sogenannte „Anotación preventiva“), damit keine widersprüchlichen Eintragungen mehr vorgenommen werden können. Anschließend wird die Urkunde entweder vom Notariat oder Ihrem Anwalt/Gestor beim Grundbuchamt eingereicht. Nach dem Notartermin müssen Sie als Käufer die anfallende Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz: ITP), innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt der Region zahlen. Standardsatz sind zehn Prozent des Kaufpreises für Gebrauchtimmobilien. Bei verspäteter Zahlung fallen Verzugszinsen oder -zuschläge an. Beim Ersterwerb eines Neubaus wird in der Region Valencia statt der ITP-Steuer eine Mehrwertsteuer (IVA) von zehn Prozent auf den Kaufpreis fällig, zuzüglich 1,5 Prozent Stempelsteuer (AJD). Diese gilt es ebenfalls innerhalb von 30 Tagen zu bezahlen. Damit ergeben sich für Neubauten etwa 11,5 Prozent Steuern. Des Weiteren müssen Notar- und Anwaltskosten, Maklergebühren und eventuell weitere Nebenkosten wie Übersetzungen beglichen werden. Hinweis: Falls der Verkäufer Nicht-EU-Ausländer ist, denken Sie daran, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und ans Finanzamt abzuführen (als Vorauszahlung der Kapitalertragssteuer des Verkäufers). Insgesamt sollte man beim Immobilienkauf in Valencia etwa 10–15 Prozent des Kaufpreises für Steuern und Kaufnebenkosten einkalkulieren.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie in der Region Valencia erfordert eine sorgfältige Planung und Kenntnis der spanischen Abläufe, um Risiken und unerwartete Kosten zu vermeiden. Von der Budgetplanung und Standortwahl über die Suche und Besichtigung bis hin zur rechtlichen Prüfung und notariellen Eigentumsübertragung sind mehrere Schritte essenziell. Eine gründliche Due Diligence, die Einholung einer NIE-Nummer, das Einschalten eines kompetenten Maklers sowie eines spezialisierten Anwalts tragen entscheidend zur Sicherheit des Kaufprozesses bei. Besondere Aufmerksamkeit sollte der Prüfung von Grundbucheinträgen, offenen Verbindlichkeiten und behördlichen Genehmigungen gewidmet werden. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung kann der Traum vom Eigenheim in Valencia sicher und erfolgreich verwirklicht werden.
