Ferienvermietungen in der Region Valencia – sei es in Valencia, Alicante oder Castellón – sind an klaren gesetzliche Vorgaben geknüpft. Seit dem Decreto-ley 9/2024 vom 2. August 2024 wurde der rechtliche Rahmen nochmals verschärft. Wer seine Immobilie legal und dauerhaft als Vivienda de uso turístico (VUT), also als Ferienunterkunft, vermieten will, muss bestimmte Anforderungen erfüllen – unabhängig davon, ob die Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking oder auf eigene Initiative erfolgt.
Ferienvermietungen Region Valencia: Wann braucht es eine Genehmigung?
Eine regionale Registrierung in der Region Valencia bei Ferienvermietungen ist verpflichtend, wenn:
- die Immobilie ganzjährig oder saisonal an wechselnde Gäste vermietet wird,
- die Vermietung komplett und nicht nur zimmerweise erfolgt,
- das Objekt über Online-Plattformen, Agenturen oder eigene Websites angeboten wird,
- der Aufenthalt der Gäste maximal zehn Tage pro Buchung umfasst.
Wichtig: Bereits eine einzige Anzeige im Internet kann eine touristische Vermietung begründen.
Voraussetzungen bei Ferienvermietungen
Die Comunidad Valenciana schreibt folgende Punkte bei Ferienvermietungen verbindlich vor:
Registrierung über die Generalitat Valenciana
- Die Anmeldung einer Ferienwohnung muss ausschließlich online (telematisch) erfolgen – über das offizielle System der Generalitat Valenciana (gva.es). Dabei ist die Verwendung einer digitalen Signatur wie das Certificado Digital verpflichtend, entweder durch die Eigentümerin bzw. den Eigentümer selbst oder durch eine bevollmächtigte Person (z. B. Steuerberater oder Verwalter).
- Erforderlich ist die Declaración Responsable, bei der Sie unter anderem folgende Unterlagen hochladen müssen:
- Positiver städtebaulicher Eignungsnachweis (Informe de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable) bei Erstregistrierung. Dieses Dokument darf nicht älter als sechs Monate sein.
- Referencia Catastral oder vorläufige Grundstückskennung
- Eigentumsnachweis, Miet- oder Nutzungsvertrag
- Haftpflichtversicherung (mind. 300.000 €)
- Lizenz für Erst- oder Zweitbezug
- Angabe der Vermietungszeiträume und maximalen Gästeanzahl
Nach erfolgreicher Registrierung erhalten Sie eine VT-Nummer (z. B. VT-123456-V). Diese muss in jedem Inserat und an der Unterkunft sichtbar angebracht werden.
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Bei Immobilien in einer Wohnanlage oder Mehrfamilienhaus ist ein schriftlicher Nachweis erforderlich, dass die touristische Nutzung nicht durch die Comunidad de Propietarios (Eigentümergemeinschaft) untersagt ist. Ohne diesen Beschluss ist eine Eintragung nicht möglich.
Zimmervermietung ist unzulässig
In der gesamten Region Valencia ist nur die Vermietung kompletter Wohneinheiten erlaubt. Die touristische Vermietung einzelner Zimmer ist gesetzlich verboten und gilt als schwerer Verstoß – auch über Plattformen wie Airbnb.
Begrenzung auf max. zehn Tage pro Aufenthalt
Vermietungen gelten nur dann als touristisch, wenn sie nicht länger als zehn aufeinanderfolgende Tage pro Gast dauern. Sobald ein Mietvertrag 11 Tage oder länger umfasst, gilt die Unterkunft nicht mehr als touristische Unterkunft – sie fällt dann unter das allgemeine Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU). Besonders relevant: Innerhalb des registrierten Zeitraums für touristische Nutzung sind nur touristische Verträge zulässig. Wird in diesem Zeitraum ein längerfristiger Mietvertrag abgeschlossen, muss vorher der Nutzungszeitraum im Register geändert werden, um keine rechtlichen Konsequenzen auszulösen.
Gültigkeit und Verlängerung
Die Registrierung gilt für fünf Jahre ab dem Datum der ursprünglichen Eintragung und muss danach erneuert werden – inklusive neuem städtebaulichem Bericht und vollständiger Dokumentation. Um eine Ferienwohnung weiterhin touristisch vermieten zu dürfen, muss innerhalb des letzten Monats vor Ablauf der Gültigkeit eine Verlängerung beantragt werden. Dies erfolgt durch das Einreichen einer neuen Declaración Responsable über das Online-Verfahren Autoregistro – Trámite de modificación auf der Webseite der Generalitat Valenciana. Wer diesen Termin verpasst, riskiert die automatische Löschung der VT-Nummer und den Verlust der Online-Präsenz.
Weitere Pflichten für Ferienvermieter:
| Pflicht | Beschreibung |
|---|---|
| Technische Ausstattung | Evakuierungsplan (v. a. bei Wohnungen in MFH) und Erste-Hilfe-Kasten sind verpflichtend. WLAN, Waschmaschine und Klimaanlage werden empfohlen, sind aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. |
| Hausordnung (Normas de convivencia) | Muss den Gästen vorgelegt werden. Eine Unterschrift ist gesetzlich nicht zwingend, wird aber empfohlen, um die Kenntnisnahme zu dokumentieren. |
| Schlüsselübergabe | Außen angebrachte Schlüsselboxen gelten als unsicher und sind untersagt. Die Übergabe muss persönlich oder über eine interne, gesicherte Lösung erfolgen. |
| Inseratsanforderungen | VT-Nummer ist verpflichtend. Die Katasterreferenz (Referencia Catastral) wird zunehmend von Behörden und Plattformen verlangt und sollte in allen Inseraten angegeben werden. |
Fazit: Klare Regeln für legale Ferienvermietungen
Wer eine Immobilie in der Region Valencia als Ferienwohnung vermieten möchte, muss sich an einen verbindlichen Prozess halten. Die Registrierung, technische Mindeststandards und eindeutige Werbevorgaben sind keine Formalitäten – sondern Voraussetzung dafür, legal zu inserieren und Gäste zu empfangen.
Quellen: FAQs Viviendas de uso turístico(PDF)
Autoregistro de viviendas de uso turístico. Declaración responsable
